건설/부동산

    매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다.

    계약금은 동시에 손해배상액의 예정(위약금)으로 추정됩니다. 판례는 매매계약뿐 아니라 도급계약 등을 체결함에 있어 수급인이 이행기에 채무를 이행하지 아니하는 경우에 대비하여 ‘지체상금’을 약정하는 경우에도 이를 위약금으로 보고 있습니다.

    따라서 일방이 실제 입은 손해가 위약금을 초과하더라도 손해배상을 구할 수는 없으나, 반대로 위약금이 과다할 경우 이를 법원에서 직권으로 감액할 수는 있습니다(398조 2항).

    당사자 일방은 ① 계약 또는 법률의 규정에 의한 경우(민법 543조 1항), ② 상대방이 그 채무의 이행을 지체하는 경우(544조), ③ 상대방의 책임있는 사유로 이행이 불능하게 된 경우(546조), ④ 매매 목적물에 하자가 있는 경우(580조, 575조 1항), ⑤ 계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되는 경우(대판 2016다249557)에 매매계약을 해제할 수 있습니다.

    해제의 의사표시는 상대방에게 도달됨으로써 그 효력이 발생합니다(111조 1항).

    계약의 내용이 강행규정에 반하는 경우(전매제한 기간 중의 매매 등), 통정 허위 표시로서 진실한 계약의 의사가 없었던 경우 등에 계약은 원천적으로 무효가 됩니다(103조, 108조 1항).

    법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때(109조 1항), 사기나 강박으로 의사표시를 한 때(110조 1항) 계약을 취소할 수 있습니다.

    공사 도급계약상 수급인은 ① 하자보수, ② 손해배상, ③ 계약해제의 3가지 담보책임을 부담합니다(667조 내지 672조). 
  
    수급인의 담보책임은 매도인의 하자담보책임과 마찬가지로 수급인의 귀책사유를 묻지 않고 채무불이행책임과 경합적으로 인정될 수 있습니다.

    완성된 목적물 또는 완성 전의 성취된 부분에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에 대하여 상당한 기간을 정하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있습니다(667조 1항).

    하자 발생의 정도와 손해의 범위를 입증하기 위해 소송상 감정 신청을 할 수 있으나, 통상 소 제기 전후로 미리 증거보전 절차를 통해 감정을 신청합니다(민사소송법 375조, 377조).

    도급인은 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다(민법 667조 2항). 다만 그 하자가 중요하지 않고 보수비용이 과다한 경우에는 수급인에게 하자보수의 책임을 물을 수는 없고 손해배상책임만 부담시킬 수 있습니다(667조 1항 단서).

    이때 미지급 공사 대금이 있다면 도급인의 손해배상청구권과 동시이행관계에 있고 이로 인한 상계가 가능합니다(667조 3항).

    건축 공사가 완성되기 이전에는 목적물의 하자로 인한 계약 해제가 가능하나, 완성된 이후에는 그 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에도 해제할 수 없습니다(668조 단서).

    다만 수급인의 담보책임이 아닌 채무불이행을 이유로 계약이 해제되었다면, 미완성된 부분에 대해서만 도급계약이 실효되고 도급인은 기성고 비율에 따른 보수를 지급해야하는 권리의무관계가 성립하게 됩니다(대판 91다42630, 2000다40995).

    하자보수, 손해배상청구, 계약 해제는 목적물의 인도를 받은 날로부터 1년 내에 행사해야 하고(670조), 목적물이 토지, 건물 기타 공작물인 경우에는 인도 후 5년간 담보 책임이 있습니다(671조).

    담보책임의 청구는 반드시 소송상 행사할 필요는 없고, 별도로 민법, 상법상의 소멸시효가 진행될 수 있습니다(대판 2001다24891, 2011다56491).

    임차인은 임대차계약 종료시 임대인에게 기지급한 보증금의 반환을 구할 수 있습니다. 

    약정 기간이 없는 때에는 임차인은 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 그로부터 1월이 도과하면 해지의 효력이 발생합니다(635조).

    보증금 반환을 청구받은 임대인은 미지급 차임을 보증금에서 공제할 것을 항변할 수 있고, 그 외 목적물의 멸실ㆍ훼손되었다면 그에 상응하는 손해액 상당의 공제를 주장할 수도 있습니다.

    임대인은 임대차계약 종료시 임차인에게 목적물의 반환을 구할 수 있습니다. 

    주택은 2기 이상(640조), 상가는 3기 이상(상가임대차법 10조의8) 각 차임이 연체되는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

    명도소송은 채무명의자인 임차인이 점유를 이전할 경우 승소하더라도 집행불능 염려가 있기에, 통상 점유이전금지가처분 신청을 동시에 진행합니다. 

    임차인은 별도의 특약이 없는 한 목적물을 임차 당시의 원상 그대로 인도하여야 할 의무를 부담합니다(654조).

    목적물이 상가 건물인 경우, 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하여야 합니다(상가임대차법 10조의4 1항). 

    만일 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해한 경우 손해배상책임을 부담합니다. 다만 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(10조의4 3항).

    한편 임차인이 3기의 차임액을 연체한 사실이 있거나, 임대인의 동의 없이 전부 또는 일부를 전대한 경우, 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 등에는 권리금 회수 기회가 보호되지 못합니다(10조 1항).