신탁자와의 임대차계약과 수탁자로부터의 양수인에 대한 대항력(법률신문) 안녕하세요. 박승배 변호사입니…
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안녕하세요. 박승배 변호사입니다.
지난 번 신탁부동산에 대한 가압류 방법과 관련하여 칼럼을 게재하면서 ‘신탁부동산’이라는 개념에 대해 알아본 적이 있었습니다.
실제 부동산 소유자는 신탁회사에 있지만 내부적으로는 장래 신탁자가 신탁회사에게 신탁계약 해지로 소유권이전을 구할 수 있거나 우선수익권을 부여받는 특수한 제도입니다.
이런 건물에 대해서는 가급적 임대차계약을 체결하지 않는 것이 좋으나, 피치 못할 사정으로 입주해야만 할 경우 여러 가지 사항을 꼼꼼히 따져보고 입주 여부를 판단하는 것이 좋습니다.
신탁부동산에 관하여 신탁자(임대인)가 신탁회사와 신탁원부에 보증금반환의무는 신탁자가 부담하기로 한다는 내용을 기재하는 경우가 종종 있습니다. 이런 경우 종전 대법원 판례에서는 신탁부동산을 임차한 임차인 또한 위와 같은 신탁원부의 내용에 반하여 신탁자(임대인)가 아닌 신탁회사에게 보증금반환을 구할 수 없다는 입장이었습니다(대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095 판결).
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대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095 판결
이 사건 신탁계약에서 수탁자의 사전 승낙 아래 위탁자 명의로 신탁부동산을 임대하도록 약정하였으므로 임대차보증금반환채무는 위탁자에게 있다고 보아야 하고, 이러한 약정이 신탁원부에 기재되었으므로 임차인에게도 대항할 수 있다. 따라서 본건 주택에 관한 부동산담보신탁 이후에 위탁자인 A로부터 이를 임차한 피고는 임대인인 A를 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 있을 뿐 수탁자인 B를 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 없다. 나아가 B가 임대차보증금 반환의무를 부담하는 임대인의 지위에 있지 아니한 이상 그로부터 본건 주택의 소유권을 취득한 원고가 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금 반환의무를 부담한다고 볼 수도 없다 |
그러나 최근 대법원에서는 위 판결례와 반대의 이유를 설시하고 있는 듯한 모습이 보입니다. 종전 대법원 판례는 신탁법이 2011. 7. 25. 전부개정되기 이전의 사례로서, 이후 개정된 신탁법에 따르면 신탁자나 신탁회사가 신탁원부에 보증금반환의무가 없다고 기재한 것만으로는 임차인과 같은 제3자에게 대항할 수 없다, 즉 임대차보증금 반환을 구할 수 있다는 취지의 이유를 설시한 것입니다(대법원 2025. 3. 13. 선고 2023다296643 판결).
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대법원 2025. 3. 13. 선고 2023다296643 판결
특별한 사정이 없는 한 이 사건 부동산에 관한 신탁의 등기로는 이 사건 부동산이 수탁자의 고유재산과는 분별되는 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있을 뿐이다. 이 사건 신탁계약에서 ‘원고들과 피고가 체결한 이 사건 임대차계약은 신탁계약 후에도 그 상태로 유효하고, 피고가 지급하는 임료는 원고들이 계속 수납하며, 임대차계약이 종료나 해지되는 경우에 원고들이 임대차보증금반환채무를 부담한다.’고 정하였고, 이러한 사정이 신탁원부에 기재되었다고 하더라도 위탁자인 원고들은 제3자인 피고에게 이로써 대항할 수 없다. |
여기에서 특히 중요한 부분은 2011. 7. 25. 개정된 신탁법 제4조 제1항에 의하면 “등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.”고 규정되어 있어 종전과는 달리 ‘신탁재산에 속’한 사항에 대해서만 등기 또는 등록이 가능하므로 보증금반환의무 관련 사항은 신탁의 등기 또는 등록을 할 수 없는 사항으로서 임차인과 같은 제3자에게 대항할 수 없다는 결론이 도출되었다는 것입니다(신탁법 4조 1항).
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신탁법
제4조(신탁의 공시와 대항) ① 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다. |
간단히 말하자면 앞으로는 설령 임차인이 신탁부동산의 개념을 잘 모르고 섣불리 임대차계약을 했다 하더라도 신탁부동산이라는 이유 하나만으로 신탁자(임대인)가 아닌 신탁회사를 상대로 보증금반환청구를 하지 못하는 일이 발생하는 것은 아니라는 결론입니다.
신탁부동산 보증금반환 성공사례
실례로 서울의 어느 한 빌라를 임차한 임차인인 원고가 처음에는 섣불리 계약을 했다가 나중에 알고 보니 신탁부동산인 사실을 알게 되어 임대인인 신탁자와 실제 소유자인 신탁회사를 상대로 보증금반환을 구하게 된 사안이 있었습니다.
원고는 상경한지 얼마 되지 않아 급하게 구한 집이었기도 했고 계약 체결 과정에서 제대로 알아보지 못해 그 누구로부터도 보증금을 반환받지 못할 위기에 놓여 있었는데요. 아쉽게도 다행히 임대인인 신탁자를 상대로라도 보증금을 반환하라는 판결을 받아 임대인의 다른 재산에 대해서라도 강제집행을 할 수 있었습니다.
사실 최근 대법원 판결과 같은 추세라면 신탁회사를 상대로도 승소 판결을 받을 수 있었을 것입니다만, 안타깝게도 위 사안에서는 임차인인 원고가 임대차계약 체결 당시 신탁회사가 보증금반환의무를 부담하지 않는다는 내용의 동의서에 날인을 한 적이 있었기에 아쉽게도 신탁회사를 상대로는 보증금 반환을 구할 수는 없었습니다.
위와 같은 예외적인 경우가 아니라면, 최근에는 위탁자인 임대인과 수탁자인 신탁회사 사이의 보증금반환의무 부담에 대한 약정만으로는 임차인과 같은 제3자에 대항할 수 없으므로 임차인으로서는 얼마든지 계약 당사자인 임대인뿐 아니라 실제 건물 소유자인 신탁회사를 상대로도 보증금반환청구를 해 볼만한 실익이 생겼다고도 볼 수 있겠습니다.
말 많고 탈도 많았던 신탁부동산, 만일 보증금을 돌려받지 못하고 있다면 하루라도 속히 되돌려 받을 수 있기를 기원합니다.
