최근 아파트 분양계약 대행사에서는 수분양자들을 상대로 ‘가계약금’이라고 해서 계약금의 일부를 지급하게 한 뒤 이를 빌미로 계약을 해제하지 못하도록 하거나 계약금 전액을 위약금으로 지급하도록 하는 방식으로 영업을 하고 있어 사회적 문제가 되고 있습니다.
일반적으로 계약금은 아파트와 같은 부동산 분양 대금 총액의 10% 정도로 산정되기 때문에 수분양자 입장에서는 이조차도 부담이 되는 금액일 수 있는데요. 그래서 분양 대행사에서는 계약금의 15-20% 정도의 가계약금이라는 형태로 수분양자의 청약을 유도하는 방법을 활용하고 있는 것입니다.
문제는 이와 같은 가계약금 계약으로 인해 많은 수분양자들이 분양 현장에서 이로 인한 발생할 수 있는 계약상 권리 의무 관계에 대하여 충분한 설명을 듣지 못한 채 성급히 계약을 체결하게 되면서, 이후 계약 해제 과정에서 많은 고통을 겪게 된다는 점인데요.
분양 대행사 측에서는 가계약금 계약이라 하더라도 약관에 가계약금 몰취뿐 아니라 전체 분양 대금의 10%에 해당하는 계약금 모두를 배상하여야 계약을 해제할 수 있다고 정하고 있기 때문입니다. 수분양자 입장에서는 만일 충동적으로 계약하게 된 것이 후회되어 해제하게 되는 경우에도 가계약금 정도만을 포기하면 해방될 수 있다고 생각을 했을 법도 하지만, 위 약관 내용에 따라서 계약금 전체를 위약금으로 배상해야 된다는 말을 듣고서는 울며 겨자 먹기 식으로 분양 계약을 유지할 수밖에는 없게 되는 것입니다.
분양대금 총액의 10%에 해당하는 계약금(위약금) 몰취 약관 유효할까요?
다만 위와 같은 분양 대행사의 영업 방식이 항상 적법하다고 평가할 수는 없습니다.
약관규제법에서는 사업자가 수분양자와 같은 불특정 다수를 상대로 약관을 이용하여 계약을 체결하였을 경우, 약관의 중요한 내용을 부호, 색채, 굵고 큰 문자 등으로 명확하게 표시하고 이를 설명할 의무를 부과하고 있기 때문입니다(약관규제법 3조 1항, 3항, 참조글: 분양계약 계약금 반환 성공사례 – 대전 민사, 부동산 전문 변호사 박승배).
실제 한 사례에서 의뢰인 한 분이 우연히 신축 아파트 분양 사무소를 방문하였다가 가계약금을 걸고 충동적으로 계약을 하게 되었는데요. 당시 분양 대행사 상담원으로부터 해당 매물에 반드시 프리미엄이 발생할 것이고, 좋은 위치의 매물을 선점하려면 일단 가계약금이라도 걸어 놓아야 한다는 말을 듣게 되면서 계약금의 20% 내외인 500만원의 가계약금과 발코니 확장 계약금 248만원을 먼저 지급하게 되었습니다.
이후 집으로 돌아와 가족들과 충분히 상의를 해본 결과 이후 중도금과 잔금 납입에 어려움이 있을 것으로 예상되고, 해당 매물에 반드시 프리미엄이 발생한다는 보장도 없다는 것을 알게 되었는데요. 의뢰인은 분양 대행사에 가계약금을 포기하고서라도 계약의 해제를 원한다고 말하였으나 분양 대행사 측에서는 약관에 계약 해제를 위해서는 분양 가액 총액의 10%에 달하는 계약금 3천만원 가량을 위약금으로 지급하라고 하였습니다.
만일의 경우라도 가계약금 정도만 몰취되리라고 생각했던 의뢰인은 당혹스러울 수밖에는 없었습니다. 순간의 잘못된 선택으로 3천만원이 넘는 목돈을 빼앗길 위기에 처하게 된 것입니다.
위약금 없이 부동산 분양계약 해제 성공사례
대전 민사, 부동산 전문 변호사 박승배 법률사무소에서는 위와 같은 의뢰인의 억울한 사정을 호소하며 분양 대행사 측을 상대로 내용증명을 발송하였고, 그럼에도 불구하고 원만히 협의가 이루어지지 않아 결국 지급한 가계약금과 발코니 확장 계약금 전액을 반환하라는 내용의 지급명령을 신청하게 되었는데요.
약관규제법 상으로는 사업자인 분양 대행사 측에서 고객인 수분양자를 상대로 계약의 중요한 내용인 위약금에 대한 명시, 설명이 없었다는 부분을 주장하였습니다. 또한 약관규제법상 명시 설명 의무를 다했다는 점에 대해서는 사업자에게 입증 책임이 있으므로 이와 같은 의무를 다하였다는 점을 입증하지 못하는 한 위약금 약정은 물론 계약 전부가 무효라는 점을 재차 강조하였습니다.
법원에서도 위와 같은 논리를 긍정하여 결국 가계약금과 발코니 확장 계약금 전액 모두 반환하라는 지급명령을 내렸는데요. 이후 분양사 측에서는 위 지급명령에 따로 이의하지 않아 의뢰인은 위약금을 배상하지 않아도 되는 것은 물론 지급한 가계약금 또한 모두 반환받을 수 있었습니다.
우연히 분양사무소를 방문하였다가 상담원의 말만 듣고 분위기에 휩쓸려 충동적으로 계약을 하는 경우를 종종 보곤 하는데요. 송사를 예방하는 가장 바람직한 방법은 충동적으로 일을 저지르지 않고 심사숙고해서 계약을 하는 것일 겁니다.
하지만 문제가 발생했다면, 올바른 정보를 토대로 문제를 차근차근 해결해나가야 합니다. 상식적으로 생각했을 때 불합리하다고 여겨지는 일들은 법적으로도 문제가 있을 가능성이 높습니다. 그 과정에서 전문가와 상담을 통해 쟁점을 정리하고 해결을 위해 고민하는 순간 실타래는 조금씩 풀어지기 마련입니다.
