아파트 분양 계약은 대개 분양 사무소 현장에서 시행사나 시공사 측에서 분양 대행을 의뢰받은 대행사를 통해 실질적으로 고객 응대과 분양 계약이 성사되는 것이 일반적입니다.
다만 아파트 분양 계약 체결 과정에서 고객인 수분양자 입장에서는 아무래도 충분한 정보를 가지고 있지 않은 상태에서 대행사 직원의 권유를 받고 섣불리 계약을 체결하는 경우가 많은데요. 가령 좋은 매물이 얼마 남지 않았으니 선착순으로 서둘러 계약을 체결하여야 한다고 하거나, 추후 프리미엄이 붙어 분양 가액보다 높게 시세가 형성되리라고 하는 것이 대표적인 예입니다.
특히 분양 사무소 현장에서는 수분양자들이 부담을 느끼지 않고 쉽게 계약을 체결할 수 있도록 계약금의 일부를 소위 ‘가계약금’이라고 해서 미리 지급하도록 유도하는 경우가 빈번히 이루어지고 있는데요. 예를 들어 계약금이 3천만원인 경우 그 일부인 500만원 정도를 가계약금으로 설정해서 분양 사무소 현장에서 고객인 수분양자가 충동적으로 가계약금을 이체하여 계약을 체결하도록 하는 것입니다.
문제는 이런 가계약금을 충동적으로 지급해버린 수분양자는 이후 여러 가지 문제로 계약을 해제하기를 원할 경우 분양사무소 측에서 이미 지급한 가계약금은 물론 위약금 조항에 따라 계약금 전액을 위약금 조로 물어내야 한다고 하는 것인데요. 가령 가계약금으로 500만원을 지급했으나 단순히 500만원만 몰취되는 것이 아니고 계약금 전액인 3천만원까지 물어내야 한다고 하는 것입니다.
위약금 조항에 대한 설명이 없었다면 계약금 전액 배상 의무 없어
약관규제법에서는 이런 경우 분양사와 같은 사업자로서는 고객인 수분양자에게 위약금 조항과 같은 약관의 중요한 부분을 알아보기 쉽게 표시하고 설명할 의무를 지우고 있습니다. 즉 사업자가 이를 이행하지 아니하였을 경우 계약은 무효가 될 수 있는데요. 이를 가리켜 명시·설명의무라 하고 이를 이행하였다는 입증책임은 사업자에게 있으므로 수분양자로서는 법적인 다툼이 발생했을 때 우선적으로 약관규제법 위반을 검토해보는 것이 현명합니다.
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약관규제법 제3조(약관의 작성 및 설명의무 등) ① 사업자는 고객이 약관의 내용을 쉽게 알 수 있도록 한글로 작성하고, 표준화ㆍ체계화된 용어를 사용하며, 약관의 중요한 내용을 부호, 색채, 굵고 큰 문자 등으로 명확하게 표시하여 알아보기 쉽게 약관을 작성하여야 한다. ③ 사업자는 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명하여야 한다. 다만, 계약의 성질상 설명하는 것이 현저하게 곤란한 경우에는 그러하지 아니하다. |
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대법원 2008. 12. 16.자 2007마1328 결정 사업자는 약관을 사용하여 고객과 사이에 계약을 체결하는 경우, 고객에게 약관의 내용을 계약의 종류에 따라 일반적으로 예상되는 방법으로 명시함으로써 그 약관내용을 알 수 있는 기회를 제공하고(약관규제법 제3조 제2항), 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명하여야 하는데(약관규제법 제3조 제3항), 여기에서 설명의무의 대상이 되는 중요한 내용이라 함은 사회통념에 비추어 고객이 계약체결의 여부나 대가를 결정하는 데에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 사항을 말하고, 약관조항 중에서 무엇이 중요한 내용에 해당되는지에 대하여는 일률적으로 말할 수 없으며, 구체적인 사건에서 개별적 사정을 고려하여 판단하여야 한다. |
분양계약금 반환 성공사례
실제 사례에서는 수분양자인 의뢰인이 분양사무소에 방문하여 분양 대행사 측으로부터 선착순으로 좋은 매물을 확보해야 하고 반드시 프리미엄이 붙는다는 말을 듣고 일단 가계약금 500만원을 지급하고 계약을 하였으나 이후 계약을 취소하기를 원한 사건이 있었습니다. 의뢰인은 분양 계약 약관의 주요 부분에 대한 설명을 듣지 못하고 전자 태블릿으로 대행사 직원이 시키는대로 서명만을 하고 귀가하였으나, 이후 해당 매물의 위치, 장래 시세 등을 고려해본 결과 계약을 유지하는 것이 어렵다 생각되어 계약의 해제를 요구하였는데요. 대행사 측에서는 가계약금 500만원이 아닌 계약금 3천만원 전액을 위약금으로 배상해야만 한다고 주장하였습니다.
대전 세종 민사, 부동산 전문 변호사 박승배 변호사는 비록 수분양자인 의뢰인이 섣불리 계약을 한 사실은 있으나 시행사 및 시공사 측을 대행하는 분양 대행사 직원으로서는 약관규제법의 적용을 받는 사업자로서 약관의 중요한 내용에 해당하는 위약금 부분을 부호, 색채, 굵고 큰 문자 등으로 명확하게 표시하고 설명을 했어야 함에도 불구하고 그러하지 않았다는 점을 발견하였습니다. 그 결과 고객인 수분양자로서는 계약을 해제하게 될 경우 가계약금 정도만이 몰취될 수 있을 것으로 생각할 수는 있었을지언정 계약금 전액을 위약금으로 배상하여야 하리라고까지는 생각하지 못하였으므로 계약이 무효라는 점을 주장하였는데요. 매도인인 정비사업조합을 상대로 가계약금의 반환을 구하는 지급명령신청서를 작성하여 제출하였습니다.
그 결과 법원에서는 가계약금 500만원을 수분양자에게 반환하라는 지급명령결정을 내렸습니다. 분양사 측도 법원에서 지급명령결정까지 내려졌기에 더 이상 수분양자에게 위약금으로 계약금 전액을 배상을 요구할 수 없었고 가계약금 500만원 전액 또한 돌려줄 수밖에 없었습니다. 의뢰인은 더 이상 억울하게 3천만원을 배상할 필요도 없어졌고 심지어 몰취당할 수밖에 없었다고 생각한 500만원까지도 전액 찾을 수 있게 된 것입니다.
실제 분양 계약 사례에서 발생하는 문제의 대부분은 수분양자가 분양사 측으로부터 충분한 설명을 듣지 못한 채 유리한 조건만을 듣고 이를 믿은 상태에서 충동적으로 계약을 했다가 사후에 이를 해제, 취소하고자 하는 사례들입니다.
이때 가장 바람직한 일은 충분한 사전 설명을 듣지 못했더라도 신중한 태도로 이러저러한 조건을 비교해보고 섣불리 계약하지 않는 것일 텐데요. 설령 충동적으로 계약을 했다 하더라도 약관규제법상 충분한 명시·설명의무를 다하지 않았음을 들어 계약을 무효로 할 수 있는지 충분히 검토하는 일이 필요합니다.
대전 세종 민사, 부동산 전문 변호사 박승배 법률사무소는 대한변호사협회 민사법 전문 등록 이력이 있는 대전 소재 변호사 사무실로 분양 계약 해제 관련 다수의 사례를 승소로 이끈 경험이 있습니다.
민사 사건 중에서도 분양 계약 분쟁과 같은 부동산 관련 사건은 그 특성상 적용되는 법령이 다수일 수 있고 경우에 따라서는 여러 가지 법적인 검토가 필요할 수 있으므로 가급적 변호사의 도움을 받아 문제를 해결하는 것이 바람직할 수 있습니다.
