지난 2020년 도입된 임대차 3법(전월세상한제, 계약갱신청구권, 전월세신고제) 도입과 최근의 합헌 결정에도 불구하고, 여전히 상가 임대차는 계약갱신청구권이 인정되지 않고 있습니다.
주택 임대차 또한 다양한 이유로 계약이 해지될 수 있기 때문에, 임대인 입장에서는 계약이 종료되었다면 하루라도 빨리 새로운 임차인에게 세를 놓기 위해 목적물을 공실로 만들어 놓을 필요가 있습니다.
이를 위한 소송을 ‘명도소송’이라 하는데요,
예를 들어, 상가 임대차의 경우 임차인이 3기 이상 차임을 연체하였다면 임대인은 계약을 해지하고 목적물을 인도(퇴거)할 것을 구할 수 있습니다(상가임대차보호법 10조의8).
상가 임대인은 여러 번 임대료를 연체한 임차인을 더 이상 신뢰할 수 없기에 법에서 임차인을 퇴거시킬 수 있도록 한 것입니다.
그러나 임대인이 퇴거를 요청하였음에도 임차인은 이러는 법이 어딨냐, 사정을 좀 봐달라고 하면서 퇴거하지 않고 계속 영업을 합니다.
그러면 임대인은 법적으로 임차인을 퇴거시키기 위해 법원에 소장을 접수합니다.
그런데 법원에는 사건이 너무 많고 임대인의 사건은 언제 재판이 열릴지 알 수조차 없습니다.
순순히 퇴거하지 않는 임차인, 그냥 방치해야만 할까요?
일반적으로 명도소송을 제기할 때 소송 도중 임차인이 목적물을 타에 점유 이전하는 것을 방지하기 위해 ‘점유이전금지가처분’을 신청하고,
만일 임차인으로부터 지급받지 못한 차임이나 기타 채권이 있는 경우 임차인의 영업 시설 일체에 대해 ‘유체동산가압류’를 신청하기도 합니다.
이렇게 되면 임차인 입장에서는 무단 전대를 할 수도 없고, 갑자기 영업시설 일체에 소위 딱지(명도소송이 끝날 때까지 처분을 금지하는 공무상 표시)가 붙게 되어 정상적인 영업 계속에 어려움을 겪게 됩니다.
결과적으로 임차인은 소송이 시작되기도 전에 사실상 임차 목적을 달성할 수 없게 되어 자발적으로 임대인에게 목적물을 인도할 가능성이 높아지는 것입니다.
구체적 성공사례
실례로 상가 건물의 임차인이 3기 이상 차임을 연체하고도 매출이 나오질 않는다며 상습적으로 차임을 계속 연체한 사안에서, 차임 연체로 임대차 계약을 해지하고 명도 소송을 진행하면서 점유이전금지가처분, 그리고 미지급 차임을 이유로 영업시설 일체에 유체동산가압류 신청을 진행하였습니다.
두 신청 모두 인용되었고, 유체동산가압류결정에 따른 집행에 따라 임차인의 영업시설 일체에는 처분의 금지를 명하는 소위 딱지(공무상 표시)가 붙게 되었고, 결과적으로 임차인은 임대인에게 목적물을 내어줄 수밖에 없었습니다.
사실 임차인의 입장에서는 장사도 잘 안 되는데 몇 번 차임을 연체한 것을 가지고 이렇게까지 하느냐고 반문할 수도 있습니다. 그러나 임대인 또한 상당한 자금을 들여 목적물을 매입한 것이고, 차임이 정상적으로 지급되지 않는다면 그 자체로 재산상 손해가 발생하는 것이니 권리를 행사하는 것 자체가 부당하다고 하기는 어려울 수 있습니다.
명도 소송의 어려움은 법리적인 문제보다는 임대인과 임차인 사이의 갈등 구조를 어떻게 풀어낼 수 있는지에 있고, 결국에는 집행의 문제로 귀착되는 경우가 많습니다. 물론 당사자 사이의 이해관계를 조정을 통해 해결할 수 있으면 가장 최선의 방법이 되겠지만, 부득이 그럴 수 없다면 조기에 사실상 압력을 가해 분쟁을 종식시키는 것이 불필요한 감정 소모를 최소화시키는 방안이 될 수 있을 것입니다.
