명의신탁 약정은 실제 부동산 소유자가 특정한 목적을 위해 그 명의를 다른 사람에게 명목상 이전해놓는 것을 말하는데요. 부동산실명법에 따르면 이런 명의신탁 약정은 종중, 배우자, 종교단체 등의 명의로 등기하는 예외적인 경우가 아니라면 원칙적으로 무효입니다.
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부동산실명법 제4조(명의신탁약정의 효력) ① 명의신탁약정은 무효로 한다. ② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다. 제8조(종중, 배우자 및 종교단체에 대한 특례) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 조세 포탈, 강제집행의 면탈(免脫) 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 제4조부터 제7조까지 및 제12조제1항부터 제3항까지를 적용하지 아니한다. 1. 종중(宗中)이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우를 포함한다) 외의 자의 명의로 등기한 경우 2. 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우 3. 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우 |
소위 프로젝트 파이낸싱(PF)이라고 해서 신탁 회사 측에서 대출 채무 담보를 목적으로 부동산의 소유자로서 등기를 하는 경우와는 달리, 부동산실명법에서의 명의신탁은 실제 소유자인 신탁자와 명목상(형식상) 소유자인 수탁자 사이에 아무런 법률적인 원인 관계가 없음에도 불구하고 수탁자 명의로 소유권이 이전되는 것을 금하고 있는데요.
부동산실명법에서의 신탁 금지 제도의 목적은 부동산의 소유 관계를 분명히 하고 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기, 탈세, 탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하기 위한 것입니다.
그럼에도 불구하고 명의신탁은 다양한 이유에서 계속 이루어지고 있는데요. 오늘 소개해드리는 사례 또한 의뢰인께서 타 지역으로 이사를 앞둔 상황에서 사건 부동산을 매도하여야 하는 상황이었으나 부득이 이를 매도하지 못하고 자신의 동생 명의로 명목상 매매로 형식상 소유권 이전을 해두게 된 사안으로, 이후 사건 부동산을 매도하여야 할 때가 되어 동생에게 다시 소유권을 이전해줄 것을 구하였으나 갑자기 동생은 이에 전혀 응하지를 않으면서 오히려 정상적으로 매매가 된 것이라면서 발뺌하였습니다. 형식상 소유권을 이전한 것인데 부동산을 빼앗길 위기에 처하고 만 것입니다.
대전 민사 전문 변호사 박승배 변호사는 부동산실명법상 명의신탁 약정을 금지하고 있으므로 소위 사안과 같은 양자간 명의신탁은 무효이므로 이에 기초하여 소유권을 이전받은 수탁자인 동생은 법률상 아무런 원인 없이 소유자로서 등기되어 있으므로 말소되어야 한다고 주장하였습니다.
특히 매매의 외관을 위해 자금이 이체된 것은 있으나 그 자금의 출처는 모두 의뢰인으로부터 출연된 것이라는 점, 등기권리증, 집 열쇠를 보유하면서 재산세, 공과금 또한 납부하였다는 점 등을 근거로 제시하였습니다.
다행히 의뢰인께서는 전부 승소 판결을 받아 무사히 집 명의를 되찾아오실 수 있었는데요. 소송 진행 도중에 상대방 피고가 소장을 받지 않는 등의 문제가 있었으나 특별송달을 통해 피고에게 소장을 송달시켰고 피고 또한 아무런 답변이나 이의를 하지 않아 무변론 승소 판결이 선고되었습니다.
대전 민사 전문 박승배 변호사는 대전지방변호사회 소속 대한변호사협회 민사법 전문 등록 이력이 있는 변호사로서 다수의 민사, 부동산 사건 사례를 성공적으로 수행하고 해결해 왔습니다.
민사 사건, 특히 부동산 관련된 문제는 적용되는 법령의 종류가 다양하고 경우에 따라서 적용되는 법령이나 해석이 다양하게 나뉠 수 있기 때문에 가급적 전문 변호사와 상담 후 문제를 해결하실 것을 추천드립니다.
