이미 몇 년 전부터 기승을 부린 전세 사기 문제는 오랜 기간 사회적 이슈가 되어 왔고 이는 아직도 현재 진행형인 고착된 사회 문제가 되어버렸습니다. 대부분의 전세 사기 사건은 아파트보다는 오피스텔, 빌라, 원룸과 같은 주거 환경에서 발생하기 때문에 아무래도 경제적으로 취약한 사회초년생 청년 계층이 피해자인 경우가 많다 보니 더욱 안타까운 마음이 들 수밖에는 없습니다.
나는 아니겠지 하는 마음에 아무런 신경도 쓰지 않고 있다가 막상 이사를 가려고 하면 갑자기 집주인이나 부동산(공인중개사)으로부터 당장 보증금을 돌려주기 어렵다는 말을 듣고 심장이 쿵 내려앉게 됩니다.
빼앗긴 나의 전세보증금을 되찾아 오는 일은 결코 쉬운 일이 아닙니다. 전세 사기 문제를 예방하는 가장 최선의 방법은 처음부터 문제가 있는 부동산에 전입하지 않는 것이겠습니다만, 이미 문제가 발생한 후에 대응하는 것이 대부분이기 때문에 이런 조언은 무용합니다. 그렇다면 지금 현재 가장 가능성이 높은 최선의 대안을 찾아 대응하는 방법밖에는 없고 그렇게 해야만 나의 돈을 찾을 확률을 조금이라도 높일 수가 있습니다.
1. 지급명령을 신청한다.
전세보증금을 되찾지 못했을 때 가장 일차적으로 해야 하는 일은 법원에 지급명령 소장을 접수하는 것입니다. 지급명령은 간이 민사소송 절차로 법원에 이러이러한 일로 내가 채무자에게 돈을 받지 못했으니 받아오기를 원한다고 신청하는 제도입니다(참조: 확정판결 청구이의 불복방법 – 대전 민사 전문 변호사 박승배). 채무자인 집 주인(임대인)이 지급명령 소장을 받고도 2주 이내 이의하지 않으면 판결과 동일한 효력이 발생하는데요. 이 지급명령을 가지고 해당 부동산을 압류해서 강제경매를 실시할 수 있습니다.
이 과정에서 집주인이 보증금을 돌려주는 경우도 있어서 여러모로 지급명령 제도를 활용하는 것이 일순위입니다. 많은 분들이 임차권등기명령을 받는 것을 최우선으로 생각하시는 경우가 많은데 임차권등기명령은 임차인이 이사를 갈 때 우선변제권을 잃지 않기 위해서, 또는 전세사기피해 지원을 받기 위해 필요한 것이지 직접적으로 집주인으로부터 돈을 받아낼 수 있는 수단은 아닙니다.
2. 임차권등기명령을 신청한다.
앞서 말씀드렸다시피 임차권등기명령은 보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차인이 이사를 가게 되거나 전세사기피해 지원을 받기 위해 필요한 절차입니다. 주택임대차보호법에 의하면 임차인은 전입 및 확정일자 순으로 먼저 대항력을 보유하게 되는데 만일 이사를 가게 되면(전출), 이 대항력을 잃게 됩니다. 그 결과 나중에 부동산에 경매가 진행되더라도 자신의 몫을 제대로 배당받을 수 없게 될 수 있는데요. 이때 임차권등기가 우선변제권 대항력을 유지해줄 수 있습니다.
전세사기피해 지원은 국토교통부, 주택도시보증공사 등의 정부 기관에서 시행하는 제도로 요즈음에는 온라인을 통해서도 간편하게 피해 지원을 신청할 수 있습니다. 사기 피해자로서 인정을 받는 요건으로 임차권등기명령을 요구하는 경우가 있는 만큼 임차권등기명령은 피해자 지원 신청에 있어서도 필수적입니다.
3. 형사 고소 진행을 고려해본다.
지급명령, 임차권등기명령을 신청했는데도 불구하고 돈을 찾지 못했을 경우 생각해볼 수 있는 방법이 집주인을 사기죄로 형사 고소하는 것입니다. 전세 사기는 집주인이 임차인으로부터 보증금을 수령할 당시 자금 상황이 어떠하였는지, 해당 부동산의 가치에 비해 보증금을 과다하게 수령한 것은 아닌지 등의 사정을 종합해서 변제 의사와 능력 유무에 따라 혐의 여부가 갈리게 됩니다.
대개 사건 당사자인 임차인이 임대차계약을 하고 전입할 당시를 기준으로 해당 부동산의 실제 시가(가액)는 어느 정도인지, 이미 어느 정도의 근저당권이 설정되어 있었는지, 또한 선순위 임차인은 몇 명이고 보증금의 액수는 각 얼마인지 등의 사정을 종합적으로 고려해서 편취의 고의를 판단하게 됩니다.
사건 부동산의 등기부등본을 열람해보면 위와 같은 정보들을 어느 정도 파악할 수 있는데요. 특히 이미 집주인이 입주해 있는 임차인들에게 보증금을 반환하지 못해 임차권등기가 설정되어 있는 경우라면 전세 사기일 확률이 매우 높습니다.
형사 고소를 진행했을 때 임대인의 사정에 따라 사기죄 혐의 유무에 대한 판단도 달라질 염려가 있기는 합니다만, 만일 전세 사기임이 판명되는 경우 대개 그 편취 액수가 매우 크기 때문에 임대인이 실형을 면하려면 임차인들과 합의를 위해 일부 또는 전액의 보증금을 변제하려고 시도할 가능성이 있으므로 전세 사기 피해자인 임차인으로서는 최후의 구제 방법으로 생각해 볼 만 합니다.
이렇게 전세 사기를 당했을 때 대처하는 방법을 우선 순위를 매겨 알아보았는데요. 전세 사기가 처음 발생할 때 아무래도 처음 전출을 나가는 임차인들은 전액을 돌려받고 나가지만 어느 순간부터 보증금이 반환되지 않으면서 도미노처럼 순차적으로 일이 커지게 되는 경향이 있습니다. 따라서 가급적 문제 발생 초기에 지급명령을 신청하는 것을 우선으로 하여 임대인에게 법원을 통해서 압박을 가하는 일이 가장 필요합니다.
대전 민사, 부동산 전문 변호사 박승배 법률사무소는 전세 사기, 전세보증금 반환 청구 사건에 대해 다수 처리해오면서 가장 효율적으로 빠른 방법으로 보증금을 찾을 수 있는 방법을 제시해드리고 있습니다. 권리 위에 잠자는 자는 보호하지 않는다는 격언처럼 법률적 분쟁 상황이 발생하였을 때는 최대한 신속하게 전문 변호사와 상담하여 문제를 적극적으로 해결하셨으면 좋겠습니다.
♦관련 글: 전세금반환 지급명령 성공사례 – 대전 민사, 부동산 전문 변호사 박승배
